Carteira de FIIs: vale a pena ter uma?

Entenda quais os benefícios e como analisar uma carteira de FIIs

Os fundos imobiliários já foram considerados um “investimento alternativo”, mas vem ganhando cada vez mais popularidade. A carteira de FIIs é particularmente atraente para aqueles que querem investir em imóveis ou atividades econômicas relacionadas ao segmento imobiliário, mas não desejam se envolver pessoalmente nas atividades de gerenciamento do dia a dia.

No entanto, embora a carteira de FIIs possa ser uma oportunidade de investimento, ter cuidado com o dinheiro aplicado é um passo importante, por isso, algumas questões devem ser levantadas. 

O que são FIIs? 

Os fundos imobiliários são condomínios financeiros fechados em que há um objetivo pré-estabelecido para a administração dos recursos fomentados em sua implementação e com distribuição periódica (ou única) dos resultados financeiros da operação.

Em outras palavras, o fato de ser um condomínio financeiro fechado quer dizer que o fundo não realiza novas emissões ou recompras de cotas quando o investidor precisa comprar ou vender participações (apenas de forma extraordinária). Para isso, o investidor precisa recorrer à bolsa de valores para realizar compra ou venda de sua participação. Em outras palavras, as participações em fundos imobiliários são cotadas em bolsa e seus preços se comportam como os preços de ações.

A identificação dos FIIs em bolsa é bastante parecida com a identificação de uma ação do tipo unit ou uma ETF. A regra para sua nomenclatura é possuir 4 letras que tenham a ver com o nome do empreendimento seguido da numeração 11 ao final.

Apesar de possuírem nomenclatura parecida, cada FII é uma empresa única, com finalidade própria de administração e que possui objetivos individuais de performance, tal como diversas características próprias, sendo que, em sua maioria, buscam trazer uma distribuição de dividendos consistente aos seus cotistas e/ou valorização de suas cotas.

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Desse modo, investir em fundos imobiliários é uma ótima forma de gerar riqueza ao investidor, seja por geração de renda passiva, seja pela valorização patrimonial das suas cotas. 

Mas principalmente a finalidade desse tipo de ativo é a de atender àqueles investidores que têm interesse em se expor no segmento imobiliário, mas não desejam assumir a responsabilidade da administração direta desses recursos ou que não possuam os recursos suficientes para realizar investimentos voluptuosos de forma individual neste segmento.

Quais são as vantagens de investir em carteira de FIIs? 

Primeiramente, carteiras de Fundos Imobiliários são uma “coleção” desses fundos que o investidor pode ter em seu portfólio de investimentos.

A decisão de se montar uma carteira desses ativos, tal como a metodologia de suas análises individuais são regidas primeiramente pelo objetivo do investidor naqueles recursos. Como uma “regra geral”, as análises sobre esses ativos circundam dois principais grandes objetivos que são: Valorização de Cotas ou Recebimento de Dividendos, podendo existir em uma carteira ativos com qualidade para ambos os objetivos.

De modo geral, o investimento em carteira de FIIs são considerados uma adição sólida a qualquer portfólio de investimentos, em que os fundos imobiliários oferecem várias vantagens únicas. Aqui estão algumas das principais razões para considerar investir neste tipo de produto. 

Diversificação

O setor imobiliário consegue adicionar uma nova dimensão na diversificação de risco em seu portfólio, principalmente pelo fato de sua receita, custos, preços e consequentemente seus dividendos poderem ter correlação direta com importantes indicadores econômicos como inflação e taxa de juros, assegurando assim alguma proteção aos seus rendimentos.

Em outras palavras, quando o investidor adquire um fundo imobiliário que realiza a locação de salas comerciais por exemplo, cujos contratos são corrigidos pelo IPCA, o investidor espera que periodicamente haja a correção do valor dos dividendos por esse índice, consequentemente realizando a manutenção do poder de compra desses recursos ao longo do tempo.

Além disso, os fundos imobiliários se concentram em se posicionar em setores específicos da cadeia produtiva/financeira, sendo possível ser dono de infraestrutura, de logística, de terras do agronegócio, de outros fundos ou até mesmo poder receber parte de dívidas negociadas nos financiamentos imobiliários.

Os principais segmentos dos fundos imobiliários são:

• – Agências Bancárias;
• – Educacional;
• – Fundos de Desenvolvimento;
• – Fundos de Fundos;
• – Hospitalar;
• – Hotéis;
• – Imóveis comerciais e outros;
• – Imóveis industriais e Logísticos;
• – Imóveis Residenciais;
• – Lajes Corporativas;
• – Mistos;
• – Papéis;
• – Shoppings;
• – Varejo;
• – Indefinido;

Por último, nesta mesma questão sobre diversificação, os fundos imobiliários podem representar uma parcela de renda variável nos portfólios um pouco mais defensiva quando comparada à ações e BDRs devido a sua menor correlação com as ações em geral, onde algumas vezes os contratos que regem suas remunerações sejam mais sólidos do que os negócios implementados sobre suas propriedades, permitindo portanto equilibrar um pouco melhor questões relacionadas a risco (logicamente dependendo do segmento do fundo imobiliário).

Investimento inicial baixo

Até pouco tempo atrás, para atribuir risco do segmento imobiliário em seu patrimônio era necessário que grandes volumes de dinheiro estivessem nesse segmento e muitas vezes em poucos empreendimentos, prejudicando em muito a diversificação desta carteira.

Os fundos imobiliários possuem um importante atrativo no sentido de acessibilidade ao setor uma vez que hoje, através desse “veículo”, é possível ser dono de parte de grandes empreendimentos de diversos segmentos diferentes com pouco capital, uma vez que seu valor total é rateado pelo número de cotas e pode chegar a apenas algumas dezenas de reais, a depender do fundo. 

Gestão profissional 

Imagine-se ser proprietário de um grande shopping center, de um centro logístico, de terras agrícolas, de um hospital ou até mesmo negociando o recebimento de dívidas de um empreendimento residencial popular sem nem ao menos sair de casa. 

E se trata exatamente disso, ao investir em carteira de FIIs há a indireta contratação de uma gestão profissional capacitada para a administração desses empreendimentos. Essa gestão é responsável pelo controle e manutenção do negócio, além de gerir seus custos, receitas e sua respectiva perenidade.

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Como qualquer Fundo de Investimentos, os fundos imobiliários podem ter o patrimônio geridos de forma passiva ou ativa. 

Os fundos com estratégias de investimento passiva normalmente tentam imitar o desempenho de um índice subjacente. Por um outro lado, quando desempenha uma estratégia ativa, o gestor do fundo supervisiona a compra e venda dos ativos, no intuito de superar determinado benchmark. 

Por fim, possuir uma administração profissional significa que os investidores não precisam ficar atolados por deveres de proprietários, como encontrar novos inquilinos, aluguel e manutenção.

Fundos imobiliários: o que analisar?

Primeiro de tudo, antes de se incluir um investimento em seu portfólio, é fundamental compreender os riscos de cada produto. Os Fundos imobiliários podem sofrer grandes variações de preço, impactando diretamente no patrimônio total investido e, além disso, também podem apresentar intermitência nos pagamentos de seus dividendos.

Por isso é fundamental que seja compreendida a natureza de cada negócio, suas características e estágio de maturação. A depender da natureza da originação da riqueza proveniente dessa administração ocorrerão características particulares para a variação de seu preço e a respectiva variação na periodicidade nos pagamentos de dividendos ou até mesmo em suas respectivas intensidades.

Além dos pontos citados, algumas características devem ser fundamentalmente observadas, como por exemplo:

• Preço / Valor Patrimonial – Razão entre o preço atual da cota do fundo e seu patrimônio líquido (dividido pelo total de cotas). Essa razão dá uma sensibilidade ao investidor do quanto descontado ou valorizado a cota do fundo está em relação ao seu patrimônio. Uma outra forma de pensar sobre esse importante indicador é: caso o fundo deseje vender todo seu patrimônio naquele exato momento, quanto o investidor conseguiria de lucro ou prejuízo em relação ao seu preço atual.

• Dividendo – É o pagamento (normalmente mensal) que o fundo realiza aos seus cotistas (investidores). Esse indicador é normalmente informado percentualmente na proporção anual realizando a somatória de todos os pagamentos realizados ao longo dos últimos 12 meses, dividindo-o pelo preço atual da cota. Além de olhá-lo na sua forma de representação recorrente, é bastante importante olhar para a recorrência e evolução desses pagamentos durante horizontes mais longos, sempre ao lado da evolução de seu patrimônio líquido.

• Valor Patrimonial – É o equivalente ao patrimônio líquido do fundo e refere-se a todo o valor existente sob administração do fundo. Esse indicador é expresso em volume financeiro e normalmente divide-se pelo total de cotas para se ter uma referência de preço. Além disso, é importante analisar sua evolução ao longo do tempo, uma vez que nele são refletidas as principais tomadas de decisão do fundo de investimento sobre aquisições e vendas de patrimônios sob a gestão.

• Valor em caixa – é o valor que o fundo mantém em caixa, seja para pagamento de despesas, seja para aquisição de novos empreendimentos. Um fundo com valores expressivos em caixa pode ter realizado a venda de algum empreendimento há pouco tempo ou pode estar prestes a adquirir um novo empreendimento (podendo refletir esse comportamento na recorrência e intensidade dos dividendos) 

• Número de cotistas – Aqui segue uma dica importante: olhe sempre para a quantidade de cotistas que o fundo possua ao longo do tempo. Fundos com poucos cotistas tendem a ter menos liquidez (mais difíceis de serem comprados e vendidos) e muitas vezes podem ser protagonistas dos famosos “micos” do mercado. 

• Fatos Relevantes – Todo fundo Imobiliário tem um site de Relação com Investidores, é fundamental que você, ao decidir ser sócio de um empreendimento desses, mantenha-se informado dos principais “Eventos” lá publicados uma vez que esses ditarão o que de importante está para acontecer ou aconteceu na administração e que pode (ou não) impactar seus rendimentos e dividendos.

Por fim, ao montar uma carteira de FIIs os o investidor deve ter uma gestão ativa sobre essa carteira. Acompanhar e analisar de forma recorrente cada um dos principais tópicos citados para cada fundo individualmente, além de ficar atento à conjuntura macroeconômica para cada segmento escolhido para o portfólio de FIIs para que esteja sempre dentro de seus objetivos, expectativas de retornos e gestão de risco.

Hoje alguns escritórios de investimentos oferecem o serviço de análise e rebalanceamento automático das carteiras sem que haja necessidade de grandes quantidades de horas para o investidor realizar sua exposição no segmento.

Antes de investir, é importante consultar um especialista. Preenchendo o formulário abaixo, um assessor da iHUB Investimentos, empresa credenciada à XP Investimentos e parceira do iHUB Lounge, poderá te ajudar a construir uma carteira ideal para o seu perfil e muitas vezes a viabilizar uma estratégia adequada ao seu perfil investidor.