9 passos para analisar Fundos Imobiliários

Conheça as etapas para compreender como funcionam os FIIs

Um dos passos mais difíceis no momento de começar a investir não é o ato operacional, ou seja, a realização do investimento em si, mas saber no que investir, o que comprar e o porquê está fazendo aquela operação.

E isso acontece desde quando você escolhe um meio para realizar sua reserva de emergência, até para decidir quais ações ou fundos imobiliários escolher para realizar os aportes em renda variável.

Eu gosto muito de sistematizar minhas escolhas, ter um checklist para me basear, pois assim consigo definir melhor os parâmetros e diminuir a subjetividade na hora da análise, aumentando assim a eficiência da escolha dos meus ativos.

Quando o assunto é Fundo de Investimento Imobiliário, conhecido como FII, eu utilizo nove passos para o meu checklist. Para facilitar, vou compartilhar eles com você, além de descrever sucintamente sobre cada um deles.

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1.Track Record do FII: O Track Record é o fato de analisar o passado dos fundos imobiliários, seja através da variação da cota (o mais usual) ou analisar como a gestora tomou as decisões do passado. 

Por exemplo, no passado, quando um imóvel ficou vago, a gestora foi capaz de conseguir realizar a locação dele rapidamente? E quando a gestora faz captação de recursos, ela consegue fazer a destinação rapidamente ou é muito vagarosa?

2. Taxa de Vacância (Física e Financeira): Precisamos também analisar como se encontra as vacâncias físicas (a porcentagem da área locável que se encontra vacante) e financeira (a porcentagem do potencial financeiro de locação que se encontra desocupado). 

Aqui não tem jeito, é preciso analisar os ativos que o fundo possui, já que a capacidade de locação é inerente à localização e qualidade do imóvel. Um jeito fácil de ter uma noção, é ler os relatórios gerenciais, pois, normalmente é informado a qualidade do imóvel. 

Ex: O imóvel A é o melhor padrão construtivo que possui, logo tem um valor maior e maior facilidade para locação.

3. Localização: Quando falamos de imóveis, precisamos analisar a localização deles, pois em eventuais trocas de inquilinos, imóveis com determinadas localizações tendem a ter mais dificuldade de reposição. 

Como foi dito no item anterior, também podemos analisar a localização dos ativos através de uma busca simples do Google Maps, onde podemos ver a vizinhança e o bairro em que está localizado. A partir disso, pode-se começar a inferir a qualidade das localizações dos imóveis.

4. P/VP: Este indicador pode ser utilizado para o caso de fundos de papel e fundos de fundos, pois é possível verificar se há ágio/deságio entre o valor das cotas e o preço dos ativos dentro do fundo. 

Para ilustrar com um exemplo simples, imagine que o valor patrimonial (aquele encontrado no balanço do FII) é de 100 milhões de reais e hoje o valor de mercado é de 90 milhões (preço da cota multiplicado pela quantidade de cotas), logo o seu P/VP será de 0,9 (90.000.000/100.000.000).

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5. Dividend Yield: Os fundos imobiliários são bons geradores de renda passiva, ou seja, aquela renda extra através de dividendos. Neste ponto é feita a análise de quanto ele vem distribuindo em relação ao preço da cota, e a sua conta é muito fácil de fazer, basta dividir quanto o fundo distribuiu de rendimentos nos últimos 12 meses e dividir pelo preço de mercado. 

Imagine que o fundo imobiliário do exemplo anterior distribuiu 9 milhões de reais em rendimentos, logo dividindo esse valor pelo preço de mercado (90 milhões de reais), chegamos a 10%.

6. Diversificação (Multi-imóvel/inquilino): Talvez um dos pontos chave para iniciar uma análise é saber se quantos imóveis e quantos inquilinos ele possui, sendo que quanto maior o número de ambos, mais diversificada será a receita, diminuindo o risco de crédito e vacância. 

Neste ponto a preferência deve ser por ativos com vários imóveis e vários inquilinos, pois os fundos mono-imóveis e mono-inquilinos possuem um risco demasiadamente grande, que dificilmente está embutido no preço negociado.

7. Gestão Ativa ou Passiva: Agora a análise é para saber se a gestão é ativa no que concerne à compra e venda de imóveis, ou se ela é passiva e só faz a gestão de locação. 

Gosto de dar preferência para fundos com gestão ativa, pois estes conseguem criar valor ao cotista com a movimentação estratégica de ativos.

8. Contratos típicos ou atípicos: Contratos típicos são os comuns e regidos pela lei do inquilinato, já os contratos atípicos costumam ter tempo de duração maior e uma proteção também maior para os fundos. 

Não tem o melhor, mas uma carteira com ambos os contratos é interessante. Contratos atípicos possuem uma proteção maior, como já dito, mas essa proteção é derivada do maior risco de uma nova locação futura, pois estes imóveis muitas vezes passam por reformas para atender ao locatário atual, aumentando a especificidade do imóvel, sendo que muitas vezes é necessário reformar novamente antes de locar para outro locatário.

9. Liquidez: A liquidez aqui significa a facilidade de comprar/vender no mercado financeiro as suas cotas, afinal, nada adianta encontrar um fundo que seja bom em todos os quesitos e não possui liquidez. Isso acarreta que para você comprar haverá uma maior dificuldade de vendedores (e vice-versa), além de que qualquer operação de maior volume pode alterar bruscamente o preço dos ativos.

Por fim, após analisar todos esses fatores, é o momento de verificar se o preço do Fundo Imobiliário está bom ou não.

Toda essa análise entra no prêmio de risco que estou disposta a correr para investir, afinal, ativos mais arriscados necessitam de uma oportunidade maior de retorno, não é mesmo?

E claro, agora que vocês conhecem o meu passo-a-passo para analisar FIIs, já podem colocar em prática.

E se vocês ainda quiserem saber mais sobre o assunto, vou deixar como dica meu guia básico de Fundos Imobiliários!

Abraços e até a próxima!

Carol 

Fundadora Jovens na Bolsa