XPML11: vale a pena investir nesse FII?

Saiba quais as vantagens e desvantagens de investir no fundo XPML11

Nos últimos anos, a indústria de fundos de investimentos imobiliários (FII) registrou uma forte disparada no número de investidores. Passou de 208 mil no fim de 2018 para quase 2 milhões em 2022.

Alinhado a esse forte aumento na demanda por FIIs, o FII XP Malls (XPML11) é considerado um dos “queridinhos” do mercado e ocupa a 5º posição em número de cotistas. 

Atualmente o Fundo detém cerca de 285 mil cotistas, sendo que cerca de 80% é composto por pessoas físicas.

Diante dessa breve introdução, você pode estar se perguntando o que esse fundo tem de tão interessante, não é mesmo?

Antes de mais nada, para descobrir porque o XPML11 é tão visado pelos investidores, precisamos entender melhor suas características.

O XPML11 é um ativo classificado como fundo de tijolo, ou seja, ele possui imóveis físicos para onde são destinados a maior parte dos seus investimentos. Neste caso, os investimentos do Fundo são realizados predominantemente em shoppings das principais regiões do Brasil. 

Trata-se de um FII bem diversificado, com imóveis distribuídos pelos estados de São Paulo, Amazonas, Bahia, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Pará e Rio Grande do Norte.

Em 2022 o Fundo possui participação em 15 empreendimentos, todos em capitais e geridos por empresas de primeira linha do setor: 

• – Catarina Fashion Outlet (JHSF)
• – Shopping Ponta Negra (JHSF)
• – Shopping Bela Vista (JHSF)
• – Natal Shopping (Ancar Ivanhoe), 
• – Internacional Shopping (Gazit Brasil)
• – Caxias Shopping (Aliansce Sonae) 
• – Parte dos blocos 5, 7 e 17 do Downtown-RJ (Ancar Ivanhoe)
• – Shopping Cidade Jardim (JHSF)
• – Santana Parque Shopping (Aliansce Sonae)
• – Plaza Sul Shopping (Aliansce Sonae)
• – Shopping Cidade São Paulo (CCP)
• – Cidade Jardim Shops (JHSF)
• – Via Parque Shopping (Aliansce Sonae)
• – Shopping da Bahia (Aliansce Sonae) 
• – Shopping Estação BH (brMalls)

Como é possível perceber, os investimentos nesse Fundo não se concentram em uma única localização ou empreendimento.

Inclusive, parte da fama do XPML11 se dá pelo fato de ele buscar sempre adquirir shoppings nas melhores regiões. Além disso, a gestão do Fundo leva em conta o potencial de consumo, número de habitantes e renda per capita da população local.

Nesse contexto, o investidor se sente mais seguro ao aplicar seus recursos em um ativo onde a diversificação do risco é predominante.

Vale destacar ainda que ao investir neste fundo imobiliário o cotista não ganha só com a valorização do ativo. Ele tem o direito de receber também o rendimento, popularmente conhecido como dividendos. 

Por lei, os fundos imobiliários são obrigados a distribuírem 95% do lucro líquido do semestre para os cotistas. No entanto, é muito comum que os fundos entreguem os rendimentos a cada mês. 

É isso o que acontece com o XPML11. Nos últimos 5 anos o Fundo pagou os rendimentos quase todos os meses, com exceção de alguns períodos de 2020, como pode ser visto no gráfico.

Fonte: StatusInvest

O início da pandemia naquele ano impôs restrições severas a quase todos os shoppings no país, que viram suas receitas caírem drasticamente ao fecharem suas portas.

No entanto, com a reabertura dos shoppings e a melhora nos resultados operacionais, a partir de 2021 o Fundo retomou o pagamento regular dos rendimentos mensais.

Vale destacar, no entanto, que analisar apenas o valor bruto dos rendimentos não é a melhor estratégia para fazer comparações entre FIIs. Sendo assim, o uso de indicadores como o dividend yield (DY) pode ajudar você a fazer uma análise mais eficiente.

Isso porque o dividend yield é um indicador que mede a performance do FII de acordo com os proventos pagos aos cotistas. Em outras palavras, ele mostra a relação entre os dividendos distribuídos e o preço atual da cota.

Para chegar ao valor do dividend yield é necessário realizar um cálculo relativamente simples.

Dividend yield = [Dividendos pago por ação (em 12 meses) / Valor da ação] x 100

No caso do XPML11, nos últimos 12 meses o Fundo distribuiu proventos em uma faixa entre R$ 0,60 a R$ 0,85 por cota ao mês. O que representa um dividend yield de 8,6% nos últimos 12 meses. Isso significa que o FII entregou uma rentabilidade ao seu cotista de 8,6% ao ano. 

Muitos investidores prezam pela previsibilidade dos dividendos na hora de investir. Entretanto, é importante que o cotista entenda que o DY não deve ser o único indicador a ser considerado na seleção dos melhores ativos para seu portfólio.

Isso porque o DY precisa ser analisado dentro de um contexto. Desse modo, é importante compará-lo entre FIIs do mesmo setor de atuação.

A análise de um dividend yield também pode ser feita em comparação com algum benchmark ou índice de referência, como a taxa do CDI, Selic ou outros indicadores de desempenho da renda fixa.

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A forte retomada do setor de shoppings centers após a pandemia aliado a recuperação da confiança do consumidor fez os investidores olharem mais atentamente para os FIIs de shoppings.

Nesse sentido, atualmente são diversos os fundos imobiliários que investem em shopping centers. Entre os principais estão: 

• – ABCP11 – Grand Plaza Shopping
• – BPML11 – BTG Pactual Shoppings
• – ELDO11B – Eldorado
• – FIGS11 – General Shopping Ativo e Renda
• – FLRP11 – Floripa Shopping
• – HMOC11 – Hedge Shopping Praça da Moça
• – JRDM11 – Shopping Jardim Sul
• – MALL11 – Malls Brasil Plural
• – MAXR11 – Max Retail
• – PQDP11 – Parque Dom Pedro Shopping Center
• – TRXF11 – TRX Real Estate
• – VISC11 – Vinci Shopping Centers
• – XPML11 – XP Malls FII

Diante de tantas opções você pode estar se perguntando se investir no XPML11 vale a pena. Para descobrir essa resposta é necessário compará-lo com os demais fundos do mesmo segmento levando em conta uma série de variáveis como: 

• – Gestão do Fundo
• – Número de inquilinos
• – Taxa de vacância
• – Dividend Yield
• – Dívidas
• – Taxa de administração
• – Diversificação do portfólio
• – Entre outros

Vale a pena investir no XPML11?

É importante lembrar que no caso do XPML11 a gestão preza um processo de investimento rigoroso para aquisição dos imóveis, preferencialmente performados e resilientes. Além de apresentar taxas de administração e de performance alinhadas com os interesses dos cotistas. O XPML11 tem uma das menores taxas de administração do mercado, com valores a partir de 0,55% ao ano.

Além disso, quando os shopping centers tiveram que suspender suas operações, a consequência, além das quedas nos lucros, foi uma forte desvalorização das cotas dos FIIs deste segmento.

Neste momento, o XPML11 está sendo negociado abaixo do seu valor patrimonial. Isso significa que as cotas estão baratas e o investidor poderá adquirir o ativo a um preço inferior ao que estaria pagando caso fosse comprar o ativo de acordo com sua avaliação patrimonial.

Tudo isso faz com que o XPML11 seja visto pelo mercado como um Fundo superior, de alta qualidade.

No que diz respeito a gestão do fundo, o XPML11 é gerido pela XP Asset Management, que preza pela entrega de performance consistente. Isso é visto como mais um ponto positivo pelo mercado pois a gestão é feita de forma ativa por uma equipe com expertise no setor imobiliário e grande track record na indústria de shopping centers.

Ao todo, a XP Asset possui mais de R$ 152 bilhões de ativos sob gestão, divididos entre renda variável, multimercados, renda fixa e fundos de investimentos estruturados/alternativos.

Para o investidor que está preocupado com o pagamento dos seus dividendos no próximo ano, o cenário é de otimismo.

Isso porque a expectativa do mercado é de que o ciclo de alta da taxa básica de juros tenha chegado ao fim e, caso isso se confirme, pode ser mais um ponto positivo para os fundos de tijolos, incluindo o XPML11. 

Em um cenário onde a taxa Selic caia, os fundos de tijolos podem ser uma boa pedida já que FIIs de papéis (atrelados à Selic) deixariam de ser interessantes. 

Além disso, o desconto atual no preço do XPML11 representa uma boa oportunidade para o investidor que mira o médio e longo prazo. Isso porque ao traçar essa estratégia o investidor apostará em um ativo com bom potencial de valorização nos investimentos com a retomada gradual da atividade econômica.

Mas vale destacar que uma boa carteira de Fundos deve ser diversificada, ou seja, não deve contar apenas com o XPML11.

Então, independente da sua escolha, vale frisar sobre a importância de se escolher bons fundos de tijolos que possuam imóveis de qualidade em seu portfólio e com baixa vacância. 

Seja qual for o seu perfil de investidor, é fundamental sempre diversificar seus investimentos.

Para acumular patrimônio e gerar renda passiva, os FIIs podem sim ser uma ótima alternativa já que todos os meses você terá um dinheiro caindo na sua conta.

Entretanto, é importante considerar que essa classe de ativos não dispõe de forte potencial de valorização, logo, o ganho de capital não é dos mais interessantes. 

Em novembro, o XPML11 figurou na carteira recomendada FIIs da Guide Investimentos, Mirae Asset e Warren. Apesar de não integrar a carteira de ativos da XP para o mês, a instituição reforçou sua preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, tendo em vista que são mais resilientes em períodos desafiadores.

“Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil”, destacou a XP em relatório.

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