Lajes corporativas estão voltando à normalidade?

Com a pandemia, os FIIs de lajes corporativas perderam valor, mas em 2022 podem estar se recuperando

O setor imobiliário, com toda certeza foi um dos mais afetados pelo distanciamento social provocado pela Covid, fazendo com que investimentos como as lajes corporativas caíssem significativamente no mercado. 

Isso levantou uma questão: o que acontecerá com o setor imobiliário quando sairmos da crise atual?

As lajes corporativas são derivadas de edifícios utilizados para atividades comerciais, como escritórios e salas comerciais, que necessitam de grande infraestrutura para realização de suas atividades.

Dessa forma, os FIIs de lajes corporativas, assim como os fundos de investimento de um modo geral, são empresas constituídas por um grupo de pessoas, denominados cotistas, que em conjunto somam recursos para adquirir investimentos que, individualmente, não seriam acessíveis. Como resultado, cada cotista possui uma pequena parte da propriedade, bem como parte da renda fornecida pelo investimento.

A renda dessas propriedades é distribuída regularmente aos participantes do fundo com base no número de cotas. Geralmente, a distribuição de renda é feita mensalmente, com a legislação brasileira estipulando que os fundos imobiliários distribuam 95% da renda auferida no semestre.

FIIs de lajes corporativas e Covid-19 

A Covid-19 desencadeou uma migração massiva dos escritórios para o trabalho remoto, com a tecnologia reduzindo a necessidade de  lajes corporativas, revolucionando como as empresas desenvolvem, comercializam e gerenciam seus negócios.

Entre o trabalho remoto, a ascensão do comércio eletrônico e grandes mudanças demográficas em todo o país, a trajetória geral do mercado imobiliário mudou significativamente. Para se ter uma ideia, segundo a consultoria imobiliária Cushman & Wakefield, em julho de 2021 a taxa de desocupação de lajes corporativas atingiu 26,2%.

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Além disso, de acordo com um relatório da Formstack, 77% dos profissionais dizem serem mais produtivos trabalhando em casa. Como resultado, mesmo com as empresas reabrindo seus locais de trabalho, um número considerável de funcionários está optando por trabalhar remotamente, reduzindo a ocupação de escritórios e salas comerciais.

FIIs de lajes corporativas estão voltando à normalidade?

Os FIIs de lajes corporativas perderam valor porque o mercado entrou em pânico com a pandemia e não demonstrou previsibilidade de quanto tempo duraria ou até mesmo o quão ruim seriam os impactos dessa crise durante um bom tempo. 

Especialmente por conta da mudança cultural, em relação ao trabalho remoto e o que essa alteração de comportamento poderia gerar, fazendo com que a desvalorização, principalmente dessa categoria de FIIs, fosse maior que o esperado.

Desse modo, os fundos  imobiliários de lajes corporativas continuam apresentando retornos abaixo do mercado (9,4% vs. 12,4% em 12 meses), devido à luta para repassar a inflação dos últimos meses aos contratos de locação.

Apesar dos fundos imobiliários de lajes corporativas muitas vezes pagarem bons dividendos, com a taxa Selic nos patamares atuais de 1% ao mês, reforça uma grande desvantagem da categoria quando comparada à produtos de renda fixa por conta principalmente da volatilidade de seus preços. 

No entanto, já é de conhecimento geral que em momentos de crise aparecem as oportunidades. Nesse momento, é possível de se encontrar bons empreendimentos com valor descontado e com perspectivas tanto de valorização como de recebimento de bons dividendos no futuro.

O que esperar dos FIIs de lajes corporativas?

Investidores dispostos a pensar no longo prazo podem escolher lajes corporativas que demonstrem qualidade de seus imóveis em termos de padrão, localização, infraestrutura, quantidade de inquilinos, dividendo e taxa de vacância.

Dessa forma, os investidores podem acabar pagando menos do que a cota realmente vale, colocando-se no fundo da melhor forma possível. Além disso, os investidores não obtêm apenas um desconto nas cotas que compram, como também, na recuperação das taxas de vacância. 

A expectativa sobre esses fundos cresce, podendo oferecer não só nos ganhos patrimoniais interessantes, com a melhora na expectativa, como no recebimento dos tão desejados dividendos.

Em suma, embora a renda com os FIIs de lajes corporativas possa ser relativamente baixa no início e estarem em expectativas ruins no momento, bons retornos e lucratividade podem ocorrer no futuro com a melhora dessa conjuntura do setor através da valorização do empreendimento e redução de suas taxas de vacâncias causando aumento dos dividendos.

Apenas não esqueça que FIIs são investimentos em renda variável e podem sofrer variações significativas, portanto preze por cautela, diversifique seus investimentos e respeite os limites de risco tolerados por seu perfil de investidor.

Leia também: Conheça o fundo que superou o ganho da renda fixa

Devo investir em lajes corporativas?

Os FIIs de lajes corporativas devem estar na lista de possibilidades de qualquer investidor. A diversificação é sempre uma boa ideia, afinal, é uma das formas mais interessantes de investir no mercado imobiliário. Por sua acessibilidade e grande permissibilidade de diversificação.

No entanto, é muito importante ressaltar outros aspectos que influenciam diretamente nos riscos desses investimentos. No geral, além da própria conjuntura do mercado e suas expectativas, os gestores de Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas são os responsáveis pela administração dos imóveis e pela respectiva negociação das condições contratuais do aluguel com seus inquilinos. 

Esses contratos podem conter proteções contra antecipação, períodos mais longos ou mais curtos de contrato, carências, reajuste nos valores de aluguel (que podem ser atrelados à inflação ou outro indicador), multas e possibilidades para negociações, além de diversos outros gatilhos que podem influenciar na ponta final do desempenho do fundo.

A habilidade desse gestor (e sua equipe), somada a qualidade de sua negociação com seus inquilinos e o segmento específico da operação, são os aspectos individuais que definem os potenciais de valorização (ou desvalorização) de cada fundo de forma independente ao mercado como um todo.

Em geral, existem muitos benefícios e riscos neste segmento, principalmente se o investidor conseguir escolher um bom fundo e com um gestor com conhecimento de mercado que possa não apenas cuidar da seleção dos imóveis, mas também cuidar da parte operacional com perfeição. 

Portanto, o maior atrativo de investir em lajes corporativas é ter grandes corporações ou entidades públicas como inquilinos podendo, com pouco capital, ser proprietário desses empreendimentos.

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Bendorf

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