Comprar um imóvel para alugar ou investir em FIIs: qual vale mais a pena?

Entre comprar para alugar um imóvel ou uma cota de fundo imobiliário, descubra qual o melhor para você

Uma das perguntas que mais surgem entre os investidores é quando faz sentido investir em um fundo imobiliário (FII) em vez de comprar para alugar um imóvel. A resposta para essa pergunta é “depende”. 

Ao determinar se devem comprar um imóvel diretamente ou investir em imóveis por meio de fundos imobiliários, existem vários fatores que os investidores devem considerar no contexto da sua estratégia de investimento. Antes de decidir qual investimento imobiliário é melhor para sua carteira, é preciso primeiro entender como cada um funciona. 

Imóvel de aluguel

A maioria dos brasileiros já está familiarizada com a premissa do comprar um imóvel para alugar. Os investidores podem comprar e depois alugar ativos, como residências unifamiliares ou multifamiliares, condomínios ou prédios de apartamentos.

Idealmente, a propriedade direta de imóveis para alugar permite que os investidores construam capital próprio num ativo tangível. Além disso, qualquer adicional no valor do aluguel proporciona ao investidor um lucro mensal de fluxo de caixa, que pode economizar ou reinvestir na propriedade. 

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A esperança é que, com o tempo ou após uma reforma, o imóvel alugado seja valorizado. Porém, nem sempre um imóvel se valoriza, ou então, quando isso acontece, há o risco do proprietário não conseguir vendê-lo por aquela quantia. 

Nesse sentido, a qualidade do imóvel, a localização do ativo e os elementos ao seu redor são importantes para determinar uma alta ou baixa demanda de compradores.

Fundos imobiliários

Um FII, ou fundo imobiliário, funciona de maneira um pouco diferente. Com ele, o investidor está comprando cotas de um fundo que possui e administra bens imóveis, que são escolhidos e geridos por um gestor profissional. 

Nesse caso, as decisões sobre a compra de imóveis e sobre os contratos de locação firmados não estão sob o controle do investidor, mas sim do gestor. No entanto, à medida que os ativos do FII se valorizam e geram lucro, os investidores recebem pelo menos 95% dos ganhos semestrais do fundo durante o semestre na forma de dividendos, líquidos de Imposto de Renda.

Além disso, se um investidor precisar liquidar suas cotas de FII, ele poderá fazê-lo pelo valor de mercado atual, se desfazendo do ativo de forma mais simples, rápida e menos burocrática em relação à venda de um imóvel físico.

Devo investir em fundo imobiliário ou comprar para alugar?

Investir em imóveis a longo prazo, comprar imóveis para alugar e investir dinheiro em FIIs podem ser ótimas maneiras de construir riqueza. Ambas as opções têm suas próprias vantagens, e você precisará decidir qual é a melhor para você. Desse modo, daremos uma olhada mais de perto nos benefícios de cada uma. 

Benefícios de comprar um imóvel para alugar

• Controle total do seu investimento imobiliário;
• Opção de aumentar o fluxo de caixa com residências com várias unidades;
• Possibilidade de investir em imóveis residenciais ou comerciais; 
• O proprietário pode tomar as decisões sobre o preço de compra, valor do aluguel e número de inquilinos;
• Possibilidade de fazer reformas na propriedade a qualquer momento e cobrar mais aluguel (desde que previsto no contrato);
• Construção simultânea de patrimônio e geração de fluxo de caixa positivo.

Benefícios dos fundos imobiliários

• A manutenção é mais previsível e profissional, uma vez que é feita por uma empresa de administração de propriedades. Um gestor especializado tomará as decisões sobre os ativos. Em teoria, isso poupa tempo e gerencia os riscos dos investidores;
• A vacância é mais previsível e a administradora de imóveis normalmente cuida do preenchimento dos espaços vazios;
• Sem necessidade de fazer gerenciamento direto de inquilinos;
• Sem grandes compromissos de tempo, além de reuniões ocasionais com investidores para tomada de decisões importantes;
• Se a demanda cair em um espaço (ex: varejo), o fundo pode reutilizar a propriedade para outro fim (ex: espaço de escritório), desde que fazendo as adaptações necessárias.
• Dividendos de FIIs são isentos de Imposto de Renda;
• Mais liquidez de mercado e facilidade na compra e na venda;
• Possibilidade de se expor em diferentes tipos de imóveis, com mais diversificação;
• A junção de recursos dos investidores permite se expor a imóveis de qualidade e de maior preço, sem a necessidade comprá-los por inteiro;
• É possível começar a investir com cerca de R$10, sendo a forma mais acessível de se expor ao setor imobiliário.

Qual é o melhor: FIIs ou comprar para alugar?

Se você deve investir em FIIs ou comprar um imóvel para alugar depende muito de seus objetivos, tolerância ao risco, perfil e estratégia de investimento. Mas caso tenha capital para isso, também é possível se expor ao dois, caso assim desejar.

Se o seu objetivo é diversificar seu portfólio, mas não está interessado em possuir ou administrar uma propriedade, então os FIIs podem ser para você. Eles não são mais difíceis de comprar do que ações. Basta abrir uma conta em uma corretora, selecionar um os mais FIIs e decidir quanto deseja investir. Por fim, basta pagar pelas cotas e pronto.

No entanto, se o seu objetivo é possuir um imóvel e ter poder total sobre as decisões do empreendimento investido, comprar para alugar pode ser uma opção considerável.

Ficou com alguma dúvida? Através do formulário abaixo, o nosso time de especialistas pode ajudar você a compreender melhor como adequar a sua carteira aos acontecimentos do mercado. Entre em contato e entenda melhor!