Como calcular o preço justo de um Fundo Imobiliário?

Imagine que você compra algo em promoção, achando que fez um ótimo negócio, mas depois descobre que pagou mais do que deveria. No mercado de investimentos, comprar cotas de um Fundo Imobiliário (FII) ou qualquer outro ativo, pode ser assim também. O preço de mercado pode parecer uma baita “promoção”, à primeira vista, mas será que você está pagando o que deveria?

Saber avaliar o preço justo de um ativo é como ter uma visão além do alcance para avaliar os investimentos disponíveis no mercado. Com uma análise simples, você evita pagar caro por algo supervalorizado ou perder uma boa oportunidade. 

Portanto, vou te ensinar a como calcular e encontrar o valor justo de um Fundo Imobiliário. Eu trouxe neste artigo um modelo muito utilizado no meio financeiro, para calcular o preço justo de um ativo, que é o famoso Modelo de Gordon.

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O que é o Modelo de Gordon?

O Modelo de Gordon é baseado na ideia de que o preço de uma cota de um ativo deve ser o valor presente de todos os dividendos futuros que serão pagos, descontados a uma taxa que reflita o risco do investimento. Ou seja, você está calculando o preço justo de um ativo com base nos seus dividendos esperados e na taxa de retorno que deseja obter.

Fórmula do Modelo de Gordon

Onde:

P = D / (K – G)

• P = Preço do ativo
• D = Dividendos nos próximos 12 meses
• K = Taxa de desconto
• G = Taxa de crescimento dos dividendos

Agora, vamos entender como aplicar essa fórmula na prática para calcular o preço justo de um Fundo Imobiliário.

1. Determine os Dividendos Futuros (D)

O primeiro passo é saber qual será o valor dos dividendos que o fundo vai pagar no próximo ano. Para isso, você pode utilizar os dividendos atuais como base e ajuste pela taxa de crescimento esperada. Vamos supor que o fundo tenha pago R$9,49 por cota em dividendos no último ano.

P = 9,49 / (K – G)

2. Defina a Taxa de Desconto (K)

A taxa de desconto é o rendimento mínimo que você espera receber pelo risco de investir no fundo. Em geral, essa taxa pode ser baseada na taxa de juros livre de risco (como a Selic ou o Tesouro IPCA), mais um prêmio pelo risco do investimento. Vamos supor que atualmente o Tesouro IPCA esteja oferecendo uma  taxa de 5,76% ao ano e que adicionaremos um prêmio de risco de 2.5% ao ano. Logo, somando os valores, teremos uma taxa de desconto de 8,26% ao ano (vamos dividir este resultado por 100, para encontrarmos o  valor em decimal).

P = 9,49 / (0,0826 – G)

3. Estime a Taxa de Crescimento dos Dividendos (g)

Agora, precisamos estimar a taxa de crescimento dos dividendos. Isso pode ser feito analisando o histórico de pagamentos do fundo e as perspectivas de crescimento de seus ativos. Vamos assumir uma taxa de crescimento de 1% ao ano (como no valor anterior, dividiremos este resultado por 100, para encontrarmos o  valor em decimal).

P = 9,49 / (0,0826 – 0,0100)

4. Aplicando o Modelo de Gordon

Agora que temos todas as variáveis, podemos aplicar a fórmula do Modelo de Gordon para calcular o preço justo da cota do fundo:

P = 9,49 / (0,0826 – 0,0100)

P = 9,49 / 0,0726

P = 130,72

De acordo com o Modelo de Gordon, o preço justo da cota desse FII seria aproximadamente R$130,72.

5. Interpretando o Resultado

Depois de calcular o preço justo, é hora de comparar com o preço de mercado. Se o preço de mercado da cota estiver abaixo de R$130,72, pode ser uma boa oportunidade de compra, já que o fundo está subavaliado. Se o preço estiver acima, talvez seja melhor esperar ou procurar outro fundo que ofereça melhor retorno pelo preço pago.

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Por exemplo, se o Fundo Imobiliário estiver sendo negociado a R$120,00 no mercado, isso sugere que ele está sendo vendido com desconto, representando uma oportunidade de compra. Já se estiver a R$150,00, pode estar supervalorizado e seria interessante ter mais cautela.

Considerações Finais

É importante lembrar que o mercado imobiliário pode ser influenciado por diversos fatores, como mudanças econômicas, políticas e setoriais. Por isso, o ideal é usar o Modelo de Gordon como uma das ferramentas de análise e sempre considerar outros aspectos antes de tomar sua decisão final de investimento.

Agora que você sabe como calcular o preço justo de um FII usando o Modelo de Gordon, está preparado para fazer escolhas mais inteligentes e seguras. Que tal aplicar esse modelo no seu próximo investimento e ver se está fazendo uma compra justa?

E se você quiser ainda mais detalhes, preparamos um vídeo completo no Canal Jovens na Bolsa, onde a Carol mostra o passo a passo de como realizar esse cálculo diretamente utilizando o Excel.

Artigo por: Mateus S. Borges