Por que o FII HCTR11 caiu tanto em 2022?

Entenda as polêmicas envolvendo o caso do fundo HCTR11

Já muito conhecido pelos altos dividendos que distribui, o fundo imobiliário HCTR11, gerido pela Hectare Capital, vem ganhando destaque no ano de 2022. Esse destaque se dá por um motivo não muito agradável: a forte desvalorização das cotas, que chegaram a cair mais de 16% em quatro sessões.

Este foi um assunto de destaque entre os especialistas do mercado de fundos imobiliários. O FII HCTR11 permanece com o mesmo projeto. No entanto, sua cota iniciou o ano de 2022 no valor de R$ 118,31 e chegou a mínima de R$ 92,45 no dia 18 de abril. Isso representa uma desvalorização de 28,1%. 

O fundo imobiliário Hectare CE chegou a ter uma sequência de 11 dias consecutivos em baixa no mês de março. No mês de abril, o fundo HCTR11 chegou a ter três grandes desvalorizações diárias, entre os dias 13 e 18 de abril (tirando sábado e domingo), com quedas de 3,31%, 5,35% e 7,32%, respectivamente.

Devido ao desempenho negativo do FII Hectare CE, muitos investidores apresentaram dúvidas sobre o que estava ocorrendo. Afinal, por que o FII HCTR11 caiu em 2022?

Entenda o caso FII HCTR11

O HCTR11 tem mais de 170 mil cotistas e um patrimônio líquido de quase R$2,64 bilhões. Este é um fundo imobiliário de “papel”, ou seja, investe em títulos de renda fixa do mercado imobiliário que estão indexados a índices de inflação ou ao CDI (certificado de depósito interbancário). 

Além disso, mais de 74,7% do portfólio é composto por certificados de recebíveis imobiliários (CRI), instrumento utilizado por empresas do setor para captar recursos. Na prática, as companhias “empacotam” receitas futuras que têm para receber em um título (o CRI) que é vendido aos investidores. 

Em um contexto geral, o CRI embute um rendimento prefixado e a correção por um indicador, que normalmente é a taxa do CDI ou o IPCA.

Contudo, o Hectare foi bastante questionado nos últimos meses. As acusações são de que supostamente o HCTR11 investe em CRIs de empreendimentos que ele já teria participação. Para os analistas, a dupla exposição representaria uma operação em que o fundo captaria recursos para emprestar para ele mesmo.

Além disso, essa possibilidade de um eventual conflito de interesses levou as cotas do fundo a quedas bruscas durante algumas sessões. Após a divulgação do relatório gerencial do fundo, este que negou irregularidades nas operações da carteira, os papéis do Hectare registraram alta de 7% no pregão do dia 19 de abril.

Em fevereiro de 2023, surgiram investigações relacionadas à manipulação de preços de alguns fundos, incluindo o HCTR11, sendo que a hipótese é de que um portal de notícias voltado a investimentos estaria publicando informações negativas sobre o FII para indicar uma opção própria de ativos.

O portal de afirma que os relatórios e informações divulgadas seguem a legislação em vigor.

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O que dizem os especialistas sobre o fundo Hectare CE

Durante o programa Liga dos FIIs, o gestor da Quatá Investimentos disse que “o fundo não mudou nada”. Não houve nenhum fato relevante e os pontos que estão sendo discutidos atualmente já estavam no relatório gerencial da carteira”. 

Já para Felipe Ribeiro, gestor e sócio da Quatá Imob, o episódio envolvendo o FII Hectare é uma espécie de choque de realidade. Segundo ele, investidores não sabiam no que estavam investindo e, quando souberam do risco embutido, se assustaram.

O HCTR11 perdeu seus fundamentos?

Por conta da instabilidade e da volatilidade que se viu no preço das cotas do Hectare nos últimos meses, investidores do fundo se perguntaram o que, de fato, estão comprando. O questionamento se baseia no fato de que o HCTR11 tem um bom histórico no pagamento de dividendos. 

Os dividendos do HCTR11 foram de quase 15% no ano de 2021, enquanto no ano de 2020 esse percentual foi de 14,32%. O especialista ainda disse que “Muitas pessoas foram seduzidas pelo dividendo pago pelo Hectare nos últimos meses e entraram no fundo pela emoção”.

Ele completou ainda dizendo que “O problema é que, muitas vezes, o investidor não se aprofunda nos riscos que passa a tomar”. Do mesmo modo, ele enfatizou que os fundamentos do HCTR11 não tiveram grandes alterações.

Além disso, Ribeiro reforça que os fundamentos do fundo não tiveram grandes alterações, mas análises em redes sociais provavelmente chamaram atenção para operações da carteira que, até então, não eram observadas.

O gestor ainda disse que “alguns influencers chamaram a atenção para as operações do Hectare e as pessoas tomaram a decisão de vender”. Ele acrescentou que “o que acontece quando tem muito vendedor e pouco comprador? A cotação cai”. Para ele, muitos investidores tiveram só agora uma melhor percepção do risco que o fundo tinha.

Posição do fundo HCTR11

O HCTR11 divulgou em relatório gerencial no dia 18 de abril que nenhum dos CRIs presentes em sua carteira teve inadimplência e negou quaisquer possíveis conflitos de interesses nas operações do fundo. 

O questionamento sobre o HCTR11 teve início principalmente no mês de março, quando houve um aumento da posição no CRI Circuito de Compras, que financia a construção do Shopping Popular Circuito de Compras, localizado em São Paulo (SP).

O HCTR11 fez o investimento no empreendimento através de cotas do fundo imobiliário R Cap 1810 (XBXO11). O fundo disse em relatório que não é o único investidor do CRI Circuito de Compras. Além disso, ele possui uma participação minoritária no empreendimento, ressaltando que não teria operações conflitantes.

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